Построение денежного потока без денежных средств — формула 5 "Листать бумагу"

0
8

Вы слышали о падении домов, верно? Это стало хорошо известно в последние годы, в основном благодаря многочисленным семинарам, на которых обучают гуру недвижимости, пишут книги, продают кассеты и т. Д. Были даже плохие ассоциации с различными формами правления; в первую очередь потому, что они этого не понимают, вместо этого они верят и делают то, что им велит делать банковский сектор. Я не собираюсь отказываться от политической мыльницы; тем не менее, тот вид чаевых, о котором я знаю и писал, является совершенно законным и, если все сделано правильно, принесет пользу всем сторонам.

А как насчет того, чтобы перевернуть газету? Ну, это вроде как переворачивать дома. Это также очень похоже на то, чтобы быть птичьей собакой для покупателей дома, о которой я говорил вам в одной из статей на прошлой неделе.

Сейчас я собираюсь обсудить с вами именно то, что я делал, когда только начинал работать в бумажной промышленности. Я посетил семинар, проводимый Майком Микером, известным и превосходным учителем, который, как мне кажется, сейчас на пенсии. Я также считаю, что он живет во Флориде или был там, когда я в последний раз с ним связывался.

Вернемся к нашему рассказу. Это было в конце восьмидесятых, и у меня не было денег, чтобы вкладывать деньги. Вот концепция: вы хотите найти недвижимость «на бумаге» (земельные договоры, документы, ипотеки, банкноты), которые «продаются» или становятся «выставленными на продажу». Чтобы упростить это, давайте просто назовем все эти типы бумаги «заметками». Вы ищете заметки, которые были созданы в рамках продажи собственности, финансируемой владельцем. Благодаря сегодняшнему рынку, таких банкнот много; однако эти «Частные» Облигации всегда будут доступны на любом рынке, поскольку многие покупатели не имеют права на получение банковского финансирования, а многие объекты недвижимости не могут претендовать на получение банковского финансирования. Чтобы дать вам представление о рынке сегодня, просто посмотрите раздел «Недвижимость на продажу» в любой крупной газете и найдите объявления, в которых говорится «Финансирование собственника», «Отсутствие банковской квалификации», «Специальное финансирование» и т. Д.

Поверьте мне в этом вопросе; ВСЕГДА будут доступны частные банкноты, и многие из этих держателей банкнот теперь предпочли бы иметь большую сумму наличных денег вместо ежемесячных платежей в течение X лет. Более того, есть и всегда будут частные инвесторы (а иногда и инвесторы крупных компаний), которые покупают эти банкноты. Почему? Потому что почти ВСЕ Личные ноты можно приобрести со значительной скидкой. Почему? Из-за большего риска, связанного с этими неподходящими покупателями и / или недвижимостью. Фактически, я никогда не видел и не слышал, чтобы кто-нибудь платил 100% за доллар за банкноту.

Итак, давайте начнем собирать это вместе. Помните, что вы будете действовать как «Посредник», в отличие от упомянутого ранее «Птица-Собака». Вот как мы начинаем:

Найдите заметки. Есть много источников; таких как агенты по недвижимости, титульные компании, юристы по недвижимости и т. д. Вы можете разместить короткое объявление в местной газете, например, «Примечания к покупке недвижимости» или «Заметка о прибылях и убытках за вашу недвижимость». Если вы просканируете свои объявления, вы можете увидеть, что другие люди ищут ваши заметки. Не волнуйтесь — хватит.

Вы также можете поискать объявления, которые предлагают «Финансирование собственника» для продажи недвижимости. Позвоните этому человеку, а затем спросите, не захочет ли он продать свою банкноту после закрытия продажи.

Допустим, вы нашли записку на продажу, что теперь? У вас должны быть средства для покупки банкноты. Откуда мы это берем? Как мы узнаем, сколько вы должны заплатить за вексель?

Подобно тому, как мы выяснили, как найти и купить бумагу о недвижимости, которую мы назовем «Заметками», мы будем использовать примерно ту же тактику, чтобы найти кого-то, кому мы можем бросить эти записки с целью получения прибыли. Хорошими источниками являются агенты по недвижимости, поверенные по недвижимости, CPA, специалисты по финансовому планированию, биржевые маклеры, кредитные специалисты и т. Д. Но наиболее вероятным способом является старая формула «Газетная реклама». Вы можете размещать рекламу с такими словами, как «Уведомление о продаже недвижимости» или «Уведомление о покупке недвижимости для инвестора». Поищите в газетах и ​​«Желтых страницах» такие объявления, как «Мы ​​покупаем банкноты» и / или «Лучшие деньги для ваших банкнот». Другими словами, ищите те же объявления, которые мы видели и использовали для поиска заметок для покупки и перелистывания.

Когда вы найдете Инвестора или Покупателя Облигаций, вы должны определить требования и границы Покупателя Облигаций, такие как:

Какие свойства они приобретут для защиты банкноты? Например, дома на одну семью, землю или земельные участки, квартиры, коммерческую недвижимость или мобильные дома с землей или без нее.

Какую минимальную прибыль они хотят получить от покупаемых банкнот? Это будет зависеть от ряда факторов, таких как безопасность примечания.

Инвесторы захотят более высокую доходность по облигациям с более высоким риском. Например, банкнота, обеспеченная семьей одного владельца (с отличной историей заработной платы), вероятно, потребует самой низкой доходности, скажем, 12% возврата инвестиций. На другом конце шкалы может быть Raw Land, где инвестор может потребовать 18% или 20%. В этой статье я не буду углубляться в расчет урожайности. Тем не менее, я рекомендую всем, кто заинтересован в такого рода предложениях, купить хороший финансовый калькулятор или программное обеспечение.

Примерами других вещей, которые может потребовать инвестор, являются страхование титула, оценка, кредитные отчеты, личное страхование от несчастных случаев и т. Д. Все, что обсуждалось выше, должно подходить инвестору, с которым вы, возможно, имеете дело.

Итак, теперь мы нашли записку для покупки дома на одну семью. Номинальная стоимость банкноты составляет 80 000 долларов США с ежемесячной выплатой 10% годовых в течение 20 лет. Вы знаете, что необходимая прибыль для этого типа облигации составляет 12%, что означает, что вы можете продать эту вексель за 70 115 долларов. Итак, чтобы заработать, скажем, 4000 долларов, вы предлагаете и получаете одобренное предложение на сумму 66 115 долларов. Вы должны были получить письменный договор на покупку банкноты от владельца, желательно «Вариант покупки». Вы должны помнить, кто будет платить за такие вещи, как страхование титула, закрытие и т. Д. Если вы собираетесь оплачивать эти расходы, вам лучше вычесть сумму этих расходов из вашего предложения владельцу банкноты. Инвесторы обычно не покрывают эти расходы.

Что вы собираетесь сделать, так это закрыть «Double» или почти одновременно, когда вы сначала закрываете с владельцем заметки. Затем через несколько минут вы закрываетесь с инвестором, который покупает банкноту. Затем организация (и) ближе (и) производит выплату; 4000 долларов для вас и 66 115 долларов (за вычетом страховки титула и закрытия сделки) для продавца банкнот. Фактически, я обнаружил, что было бы лучше, если бы я заплатил эти расходы и купил банкноту по более низкой цене, скажем, 64 500 долларов. Иногда, когда люди закрываются, они становятся несчастными, когда понимают, что получают меньше денег, чем думали.

Я знаю, что рассмотрел здесь многое, что кажется сложным, и есть — немного; однако после нескольких сделок это становится обычным делом. Я помню, как впервые попробовал это. Я был разочарован, и мне потребовалось несколько месяцев, чтобы закрыть свою первую сделку; однако с тех пор, по моим оценкам, я купил и продал более 6000 банкнот — и большинство из них по отдельности. Конечно, когда мой объем увеличился, я нанял людей, чтобы они помогли.

Музыкальный бизнес — это отличная и очень интересная карьера; Все время что-то новое или разное. Одна вещь, которую я хочу подчеркнуть, — это то, что очень важно иметь двойное закрытие, чтобы действительно иметь вексель, даже хотя бы на несколько минут, прежде чем продать ее инвестору.

В будущем я опубликую книгу, в которой подробно покажу вам, как преуспеть в этом великом бизнесе. Продам книгу по символической цене, с которой я еще не договорился. Это будет зависеть от того, сколько времени я на это потрачу; однако я хочу, чтобы он был как можно более полным. Позвольте мне сказать вам следующее: если кто-то с энтузиазмом войдет в этот бизнес, он всегда будет иметь отличную финансовую отдачу.

Эти сообщения являются мнением автора, который не дает юридических, бухгалтерских или инвестиционных советов. Если такой совет требуется или желателен, вам следует обратиться за помощью к специалисту в данной области.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь